[분양] 판교 더샵 퍼스트파크는 과연 분양가보다 오를까?

많은 사람들의 핫한 관심속에 판교더샵이 1순위(당해)로 청약이 마감되었다. 그 인기를 실감하듯 모델하우스 오픈당일에는 줄을서서 들어갈 만큼 사람들의 관심이 엄청났다. 아무래도 한동안 분당에 새 아파트가 없었기 떄문이지 않을까 싶다.

 

판교 더샵 퍼스트파크의 분양가는 평당 약 2500~2600으로 높게 책정되었다. 그래서 사람들 사이에는 전매제한(1년 6개월)이 풀린 이후에 가격이 더 오를것인가에 대한 논쟁이 생겼는데 과연 어떻게 될지 정말 궁금하다.

 

 

실거주 목적이라면 주변시세에 비해서 약간 비싸긴 하지만 새아파트 메리트도 있고, 각자 살고 싶었던 이유가 있어 청약한것 이기 때문에 가격이 소폭 하락하거나 오르더라도 크게 관계 없다고 생각한다.

문제는, 투자목적으로 구매한 경우인데 아파트 위치와 기타 여러 사항을 한번 분석해 보고자 한다.

 

지도에 별표된 한국 식품 연구원 자리가 판교 더샵이 생기는 자리이다. 직접 이곳을 가보았는데 주변이 녹지로 둘러쌓여 있다는 점이 장점이자 단점이 되는듯하다. 뒤로는 작은 산(?)이 있고 앞으로는 골프장이 있어서 초록초록한 기운을 한껏느끼며 살수있다.

반면에, 초등학교 통학이 도보로 좋지 않고 현재 부지가 좁아 산을 깎음으로써 뒷쪽에 옹벽이 생기는 점이다. 그리고 대중교통 이용이 불편하다는 점 또한 단점으로 볼 수 있다.

 

동배치를 보면 확실히 골프장 뷰를 즐길 수 있는 동은 101, 102, 103, 104 동으로 114, 129형의 대형평수로만 구성되어 있다. 대다수 사람들이 관심있어하는 84형의 경우에는 안쪽, 뒷쪽동으로 구성되어 있어 일부 라인의 고층을 제외하고는 뷰를 기대하기는 어려워 보인다.

향과 구조를 보면, 84A는 남동, 남서 판상형 84B는 남동, 남서 타워형 84C는 북동, 북서 판상형(평면도가로방향) 114A는 남동, 남서 판상형 114B는 남동, 북동, 북서 타워형114C는 남동, 북동, 북서 판상형(평면도가로방향) 129A는 남서 판상형 129B는 남서 타워형 129C는 북서, 북동 판상형(평면도가로방향)으로 구성되어 있다.

대체적으로 A타입이 판상형에 남향이라 일반적으로 많이 선호하는 구조로 역시 경쟁률도 84A형이 가장 높게 나왔다.

 

 

판교더샵은 84형의 경우 40%가점제, 60%추첨제로 선발하였는데, 분양가가 높음에도 청약가점이 84A의 경우 평균 70점이 최저 69점이 나왔다는점이 매우 놀랍다. 그래서 만약에 84A를 청약신청하고 가장 비싼곳으로 당첨됐을때 중도금 60%를 모두 대출을 받는다는 가정하에 비용과 수익을 계산을 해보았다.

 

중도금이자를 3.5%로 잡았음에도 불구하고 분양가가 비싸 이자비용이 높았다. 투자를 목적으로 모든 비용을 대출로 처리할 경우 피가 적게 붙을경우 오히려 마이너스가 발생하였다.

그리고 여기에 포함시키지 않은 사항이 있는데, 유상옵션인 주방 가전제품과 대리석타일을 포함시키면 최저 약 1천만원이 추가된다.

전매제한이 풀리고 과연 분양권 가격이 어떻게 형성될지 궁금하다. 과연 분양은 역시 최고의 투자일까? 아닐까? 약 1년 반뒤에  다시 한번 점검을 해보아야겠다.

 

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