[분석] 최근 20년간의 한국 부동산 시장 흐름과 앞으로의 전망에 대한 상반된 의견

오늘 부동산 대책이 추가로 발표되면서, 앞으로 우리나라 부동산의 흐름이 어떻게 될 것인가에 대해 여러 가지 생각이 들어서 나름의 생각을 정리해보기 위해 이리 저리 조사를 해보았다. (오늘 발표된 8.2 부동산 대책 주요내용은 다음페이지에서 확인할 수 있다. - http://calmorganizer.tistory.com/14)

우리나라 부동산은 10년주기로 등락을 반복한다는 얘기가 있다.  2017~2018년은 2008년 서브프라임 사태 및 2009년 동유럽 외환위기 사태로부터 10년 주기가 도래하는 해로, 이번에도 이 공식대로 흘러갈 것이냐 아니냐에 대한 찬반 의견이 다양하다.

필자는 부동산 전문가도 아니고 경제전문가도 아니다. 그래서 전문가들처럼 복잡한 국내외 경제흐름을 분석해서 거창한 예측을 할 수는 없다. 하지만, 역사를 알면 미래를 알 수 있다고 하니 과거 20년간 한국 부동산 시장의 흐름에 대해서 조사를 해보면 앞으로의 예측에 도움이 되지 않을까 하여 각 정권당시에 펼쳤던 부동산 정책과 큰 경제적 사건을 찾아보기로 했다.

우선 지금으로 부터 약 20년전 1997년은 우리나라 경제에 있어서 정말 큰 사건이었던 외환위기(일명 IMF)가 터진 해이다. 김영삼 정부 때일로 1997년 11월 일어났는데, IMF의 자세한 발발 과정은 여기서는 생략하기로 하고 결과적으로 수많은 기업들이 문을 닫으면서 실업률이 증가하고 실질소득이 감소하고 대출상환능력이 하락하면서 부동산 가격 또한 하락하게 된다.

1998년 김대중 대통령이 취임하면서, 위축된 경기를 일으키고자 주택경기 활성화 대책을 내놓는다. 양도소득세등 주택관련 세금을 간면하고, 전매제한을 완화하고 폐지하는 등 부동산에 대한 각종규제를 풀었다. 또한 주택 건설을 촉진하고, 신용카드 발급 요건을 낮추었다. 부동산 경기는 다시 상승하게 된다.

2003년 노무현 대통령이 취임하면서 과도하게 상승된 집값을 내리고자 집값 안정정책을 내놓는다. (이 시기에 지난정부에서 마구잡이로 발급한 신용카드 때문에 신용카드 대란도 발생했다.) 참여정부에서는 김대중 정권당시 풀어주었던 각종 규제를 다시 강화하기 시작한다. 전매제한 대상을 확대하고 보유세를 중과하고 양도소득세도 강화 하였다. 당시 정부는 가격폭등이 투기 때문이라고 판단하고 수십차례의 크고작은 주택시장 안정 대책을 발표하였다. 그 결과 실거래 가격 파악과 과세체제의 정립, 부동산 시장의 투명성 제고, 국민임대 주택 건설과 같은 서민 주거 안정에 기여하였지만, 투기억제를 위한 과도한 시장개입과 세재개편으로 시장의 작용을 어렵게 만들었다. 결과적으로, 참여정부의 가장 중요한 목표였던 집값안정에 실패하고 지역별, 주택유형별, 집값 상승률의 격차가 확대되었다. 또한, 참여정부가 가장 역점을 둔 강남 아파트 가격이 가장 많이 오르는 역설적인 상황이 발생하였으며 2007년 우리나라 부동산 가격은 정점에 이르게 된다. 강남의 가격 폭등에 대해서는 국지적 수요증가와 공급부족으로 인한 시장원리 부분을 간과하였기 때문에 이러한 결과를 초래하였다는 연구가 있다.  **참여정부의 부동산 정책에 대한 내용은 한국경제연구원에서 발행한 '참여정부의 부동산 정책평가와 향후전망'을 참고하였다. **

[출처: 참여정부의 부동산 정책 평가와 향후전망, 한국경제연구원]

2008년 이명박 대통령이 취임하고 그 해 9월에 미국에서 대형 투자은행이었던 리먼브라더스가 파산하면서 본격적으로 서브프라임 모기지 사태가 발발하게 되었다. 국내 주식시장은 폭락을 했으며 (당시 코스피 지수가 1,000선 밑으로 까지 하락했다.) 글로벌 적으로 부동산 시장 또한 침체되기 시작했다. 다행히 국내의 경우 참여정부시절 펼쳤던 규제로 대형은행의 파산사태는 없었다. 2009년에는 동유럽 국가 외환 위기까지 닥치며 부동산 시작은 바닥을 찍었다. 국제적 경제 불안으로 집을 매수하지 않고 전세로 살려는 사람이 늘면서 전세가 상승률이 높아져 전세대란이 일면서 2010년 하반기 부터 매매가가 다시 상승하는 결과가 일어났다. 하지만 이 상승세는 오래가지 못하고 결국 2013년까지 부동산 시장은 하락세를 겪게 된다.

 

2013년 박근혜 대통령이 취임하면서 부동산 시장을 활성화 시키기 위한 방안을 내놓는다. 취득세를 영구인하하고 다주택자 양도세 중과를 폐지하였으며, 생애 최초 구입자 취득세를 면제해주고 자금을 지원해 주는 등의 노력을 하였으나 이렇다할 성과를 얻지 못하다가 2015년 기준금리를 1%대로 낮추면서 부동산 시장은 상승세에 오른다.

2017년 문재인 대통령이 취임하면서 국정농단으로 불안했던 정세가 안정화되고 저금리 기조가 이어지면서 부동산 가격은 계속 상승하게 된다. 정부는 계속 상승하는 부동산 가격을 잡기 위해 6월 부동산 대책 (조정대상지역에 대한 LTV, DTI 하향 및 서울의 전매제한 기간 강화 등) 을 내놓았으나 상승세가 잡히지 않자 더 강력한 8월 부동산 대책을 내놓게 된다.

여기까지가 현재까지의 한국 부동산 시장의 흐름이었다. 앞으로의 시장흐름에 대해서는 상승과 하락에 대한 양론이 팽팽하게 맞서는데 두가지 의견을 모두 정리해보았다.

우선 앞으로 서울과 수도권을 중심으로 상승기조가 계속될 것이라는 것에 무게를 두는 입장의 이유는 아래와 같다.
- 2008년부터 2013년까지 침체기가 기존보다 길었다. 결국 상승기 또한 길게 이어질 것이다.
- 전국적으로는 공급이 100%를 넘어섰지만 국지적 수요가 높은 곳이 있으며 특히 서울의 경우에는 정비사업과 멸실주택을 고려하면 공급과잉을 걱정할 필요가 없다.
- 재건축 연한이 도래하는 아파트 들이 늘고 있다.
- 국제적 저금리 기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자본들이 부동산으로 계속 이동할 것이다.
- 참여 정부 시절처럼, 규제정책이 역효과를 내면서 부동산 가격이 오히려 급등할 것이다.
- 집값 상승 추세는 비단 우리나라의 현상이 아닌 전 세계적인 추세이다.

반대로, 부동산이 폭락할 것이라는 전망을 가진 사람들의 이유는 아래와 같다.
- 부동산 하락의 10년 주기가 도래했다.
- 중국발 경제 위기가 발생하면서 중국 경제 의존도가 높은 우리나라의 경기가 침체될 수 있다.
- 현재 아파트 가격 상승률에 비해 가계 부채 상승률이 높다. (노무현 정부당시는 집값 1%상승시 가계부채는 6.4조원 늘어났으나 박근혜 정부 때는 400조원 가까이 늘었다. 출처: 선대인경제연구소)
- 바젤3(BIS비율, 기본자본비율 등에 대한규제)발효시 제2의 금융위기가 올 수 있다.
- 청년실업 및 인구감소로 경제인구가 줄고 있다.
- 장기(45~60년) 경기순환 파동인 콘드라티에프 파동상 현재 경제는 하락국면에 있다.

앞으로의 부동산 흐름에 대해서는 그 누구도 알 수가 없다. 전문가들 조차 의견이 분분하다. 지난 20년간을 뒤돌아보고 여러 전문가들의 의견을 종합해 봤을때 개인적으로는 아래와 같이 결론을 내보았다. (보는 사람마다 의견은 다를 수 있다. 어디까지나 개인적인 의견임을 다시 한번 알린다.)
- 부동산 가격을 정책으로 끌어올리는 것은 가능하지만, 내리는 것은 쉽지않다.
- 이미 달리고 있는 기차를 멈출 수 있는 것은 국가나 세계 정세에 영향을 크게 줄만한 큰 사건이다.
- 부동산 거래시에는 큰 시장의 흐름보다는 국지적인 수요, 공급에 집중하는 것이 더 효과적이다.
- 경제 침체기에도 견딜 수 있을 만큼의 대출만 받는다.
- 투자시에는 하향장을 만나더라도 참고 넘길 수 있을만큼 장기 보유할 수 있는 매물을 매수한다.
- 내집마련은 시장의 흐름과 관계 없이 국지적 수요, 공급 측면 그리고 내 경제상황과 생활여건을 고려하여 타당한 가격이면 매수한다.
- 투자측면에서는 상승장이 오면 부동산 자산을 현금자산으로 바꾸어 비축해두었다가 하락장이 왔을 때 재투자하는 것이 효과적이다.

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