KOSPI 지수와 부동산(아파트 매매 지수)간의 상관관계

요새 주가가 하락하는 추세여서 KOSPI 지수와 아파트 매매지수간의 상관관계가 얼마나 있는지 통계적으로 알아보았다.

관련해서는 2가지 의견이 있는데, 하나는 주가는 부동산의 선행지표라는 의견과,

다른 하나는 주가와 부동산은 다르게 움직인다는 것이다.

 

확인을 위해서 국가 통계 포털인 KOSIS에서 2004년 1월 부터 2019년 6월까지의

서울 및 수도권 아파트 매매지수와 KOSPI 지수를 다운받아 상관관계를 통계적으로 분석해보았다. 

우선, '서울' 아파트 매매지수와 KOSPI 지수 사이에는 높은 상관관계가 있다.  [r=.798 , p<.01] 

(** 참고로 보통 r계수가 0.3미만 인경우는 상관 관계가 작고, 0.6 미만은 보통, 0.6 이상은 크다고 한다.)

이를 회귀 분석한 결과는 아래와 같다. 

서울 아파트 매매지수 = 47.197+0.023(KOSPI)

결론적으로, 코스피지수가 오르면 서울 아파트의 매매지수 역시 오르며,

코스피 지수가 떨어지면 서울 아파트의 매매지수 역시 떨어진다.

하지만, 이 분석을 국지적으로 보면 다른 결과를 얻을 수 있다.

예를 들어, 서초구 아파트의 매매지수와 KOSPI 지수간에는 높은 상관관계가 있다. [r=.829, p<.01]

하지만, 서울 인근에 있는 분당 아파트 매매지수와 KOSPI지수를 살펴보면 상관관계가 그리 높지 않음을 알 수 있다. [r=.359 p<.01]

종합적으로 보았을때, KOSPI 지수와 부동산 매매 지수는 어느정도 상관관계가 있으나, 

국지적으로 다른 결과를 얻을 수 있다고 추정해볼 수 있다.

큰 흐름은 일치 할 수 있으나, 부동산은 주식시장보다는 오히려 국지적으로 시장을 분석하는 것이 

앞으로의 시장 분위기를 예측하는데 도움이 될 것으로 추정된다. 

 

++ 통계에 대하여++

매우 중요한 것이 상관관계는 원인과 결과에 대한 것이 아니므로 수치의 흐름이 비슷하다고 해서 

주식시장의 흐름이 '직접적'으로 부동산 시장에 영향을 준다라고 결론을 내릴 수는 없다. 

이는 상관관계 분석 시 많이 저지르는 실수인데, 쉽게 설명하자면 다음과 같다. 

매년 월별 익사하는 사람의 수와, 아이스크림 판매지수간의 상관관계를 분석해보았더니 높은 상관관계가 나왔다.

그러면 익사하는 사람이 많으면 아이스크림이 잘팔리는 것일까? 이 사이에는 '월별 날씨'라는 다른 요인이 숨어있다.

날씨가 더워지면 물놀이 하는 사람이 많으니 익사하는 사람이 늘 것이다.

또한 날씨가 더워져도 아이스크림이 잘 팔릴 것이다.

따라서, 실제로는 날씨라는 숨어있는 요인 때문에 아이스크림이 잘 팔리는 것이지만 

익사하는 사람수와 아이스크림수를 비교하였을때는 마치 두가지가 서로 연관이 있어 보이는 착각을 일으키게 된다. 

신문기사에 그래프들이 많이 나오며, 두가지 경향성을 비교하는 기사들이 많이 나오는데

비교하는 요인들이 인과관계가 아닌 경우가 많으니, 읽는 사람의 주의가 필요하다.